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Calculatrice de crédit immobilier

Calculez les mensualités, le total des intérêts et consultez le tableau d'amortissement.

Montant du prêt
320 000,00 $US
Facultatif
Mensualité (capital et intérêts)17 333,33 $US
Total remboursé6 240 000,04 $US
Total des intérêts5 920 000,05 $US
Date de fin de remboursementavril 2056

Évolution du solde du prêt

Tableau d'amortissement

N°DateMensualitéCapitalIntérêtsSolde
105/202617 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
206/202617 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
307/202617 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
408/202617 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
509/202617 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
610/202617 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
711/202617 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
812/202617 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
901/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1002/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1103/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1204/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1305/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1406/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1507/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1608/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1709/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1810/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
1911/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
2012/202717 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
2101/202817 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
2202/202817 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
2303/202817 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
2404/202817 333,33 $US0,00 $US17 333,33 $US320 000,00 $US
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Comment ça marche

  1. 1

    Saisir les détails du prêt

    Entrez le prix du bien, l'apport, le taux d'intérêt et la durée. Ajoutez optionnellement la taxe foncière, l'assurance et les paiements supplémentaires.

  2. 2

    Examiner la ventilation des paiements

    Consultez votre mensualité, le coût mensuel total incluant taxes et assurance, ainsi que le tableau d'amortissement complet avec graphique.

  3. 3

    Comparer les scénarios

    Ajustez le paiement supplémentaire pour voir combien d'intérêts vous pouvez économiser. Téléchargez le tableau en CSV.

Comprendre les mensualités hypothécaires

Un prêt immobilier est le plus grand engagement financier que la plupart des gens prennent dans leur vie, pourtant beaucoup d'emprunteurs signent sans comprendre pleinement comment leur mensualité est calculée. La formule d'amortissement standard — P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] — détermine votre mensualité de capital et d'intérêts à partir de trois données : le montant du prêt (P), le taux d'intérêt mensuel (r) et le nombre total de mensualités (n). Les premières années d'un prêt sur 30 ans, environ 70 à 80 % de chaque paiement couvre les intérêts. Notre calculateur prend également en compte la taxe foncière, l'assurance habitation et l'assurance hypothécaire privée (PMI). Le tableau d'amortissement montre exactement comment chaque paiement se répartit entre capital et intérêts.

Pièges fréquents

  • Le TAEG n'est pas le taux d'intérêt. Aux États-Unis, le TAEG (APR) intègre les frais d'ouverture, les points de réduction et l'assurance hypothécaire dans un pourcentage annualisé selon le Truth in Lending Act (Regulation Z). Un taux de 6,5 % avec 1 point et 2 500 $ de frais sur un prêt de 400 000 $ produit un TAEG d'environ 6,78 %. Comparez les TAEG entre prêteurs, pas les taux.

  • La PMI n'est pas permanente. Aux États-Unis, le Homeowners Protection Act de 1998 (12 USC §4901) oblige les gestionnaires à annuler automatiquement la PMI à 78 % de ratio prêt/valeur selon le tableau d'amortissement d'origine. Vous pouvez demander la suppression à 80 % de LTV. Beaucoup d'emprunteurs paient la PMI pendant des années après être éligibles, faute de la demander.

  • Les points de réduction ne sont rentables que si vous gardez le prêt au-delà du mois d'équilibre. Un point coûte 1 % du prêt et réduit généralement le taux de 0,25 %. Sur un prêt de 400 000 $, cela représente 4 000 $ d'avance pour environ 60 $/mois économisés, soit un seuil de rentabilité d'environ 67 mois. Refinancez ou vendez avant et les points sont perdus.

  • Les paiements bimensuels ne réduisent pas le capital, sauf si votre gestionnaire les applique immédiatement au capital. Certains gestionnaires conservent la moitié du paiement dans un compte d'attente et la libèrent mensuellement, ce qui annule l'avantage. Demandez par écrit avant de vous inscrire.

  • Les insuffisances d'entiercement augmentent votre paiement en cours de prêt. Une réévaluation fiscale de 1 200 $ répartie sur 12 mois ajoute 100 $/mois au paiement de l'année suivante, plus un rattrapage ponctuel pour reconstituer la réserve. Les hausses de taxe foncière et d'assurance frappent la mensualité totale même si le capital et les intérêts restent fixes.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on la mensualité d'un prêt immobilier ?

Mensualité = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], où P est le capital emprunté, r le taux d'intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100) et n le nombre total de mensualités. Par exemple, un prêt de 350 000 $ à 6,5 % sur 30 ans donne une mensualité d'environ 2 212 $.

Quelle part de ma mensualité va aux intérêts vs. au capital ?

Les premières années, la majeure partie de votre paiement couvre les intérêts. Pour un prêt de 350 000 $ à 6,5 %, la première mensualité se répartit en environ 1 896 $ d'intérêts et 316 $ de capital. Au fil du temps, le ratio s'inverse — les dernières années, la quasi-totalité du paiement rembourse le capital.

Comment les paiements supplémentaires réduisent-ils mon prêt ?

Les paiements mensuels supplémentaires sont directement affectés à la réduction du capital. Cela raccourcit la durée du prêt et réduit le total des intérêts payés. Par exemple, ajouter 200 $/mois à un prêt de 350 000 $ à 6,5 % sur 30 ans peut économiser plus de 100 000 $ d'intérêts et rembourser le prêt environ 6 ans plus tôt.

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire (PMI) et quand peut-on l'annuler ?

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est exigée lorsque votre apport est inférieur à 20 % du prix du bien. Elle protège le prêteur en cas de défaut. Vous pouvez demander sa suppression lorsque le ratio prêt/valeur atteint 80 %, et le prêteur doit l'annuler automatiquement à 78 %. Pour un bien de 400 000 $ avec 10 % d'apport, la PMI coûte typiquement entre 100 et 200 $/mois.

Faut-il choisir un prêt immobilier sur 15 ou 30 ans ?

Un prêt sur 15 ans a des mensualités plus élevées mais un taux plus bas et beaucoup moins d'intérêts au total. Un prêt de 350 000 $ à 6,0 % sur 15 ans coûte environ 2 953 $/mois pour 181 500 $ d'intérêts totaux. Le même prêt sur 30 ans à 6,5 % coûte 2 212 $/mois mais 446 300 $ d'intérêts, soit près de 2,5 fois plus.

Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux variable ?

Un prêt à taux fixe conserve le même taux pendant toute la durée. Un prêt à taux variable (ARM) débute avec un taux plus bas pour une période initiale (généralement 5 ou 7 ans), puis s'ajuste périodiquement selon les taux du marché. Les ARM comportent plus de risques mais peuvent être avantageux si vous prévoyez de vendre ou refinancer avant l'ajustement.

Quel est l'impact du taux d'intérêt sur le coût total du prêt ?

Même de petites différences de taux ont un impact important sur 30 ans. Pour un prêt de 350 000 $, la différence entre 6,0 % et 7,0 % représente environ 230 $/mois et approximativement 83 000 $ d'intérêts totaux. Une réduction de 0,25 % du taux sur le même prêt économise environ 21 000 $ au total.

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