Hypothekenrechner

So funktioniert es

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   Darlehensdetails eingeben

   Geben Sie Kaufpreis, Anzahlung, Zinssatz und Laufzeit ein. Optional können Sie Grundsteuer, Versicherung und Sondertilgungen hinzufügen.

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   Zahlungsaufschlüsselung prüfen

   Sehen Sie Ihre monatliche Rate, die Gesamtkosten einschließlich Steuern und Versicherung sowie den vollständigen Tilgungsplan mit Grafik.

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   Szenarien vergleichen

   Passen Sie die Sondertilgung an, um zu sehen, wie viel Zinsen Sie sparen können. Laden Sie den Tilgungsplan als CSV herunter.

Hypothekenzahlungen verstehen

Eine Hypothek ist die größte finanzielle Verpflichtung, die die meisten Menschen in ihrem Leben eingehen, dennoch unterschreiben viele Kreditnehmer, ohne vollständig zu verstehen, wie ihre monatliche Rate berechnet wird. Die Standard-Tilgungsformel — P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] — bestimmt Ihre monatliche Tilgungs- und Zinszahlung anhand dreier Eingaben: dem Darlehensbetrag (P), dem monatlichen Zinssatz (r) und der Gesamtzahl der Zahlungen (n). In den ersten Jahren einer 30-jährigen Hypothek fließen etwa 70–80 % jeder Zahlung in die Zinsen statt in die Tilgung. Diese zinsbelastete Struktur bedeutet, dass selbst kleine zusätzliche monatliche Zahlungen die Gesamtzinsen drastisch reduzieren und die Laufzeit verkürzen können. Unser Rechner berücksichtigt auch Grundsteuer, Gebäudeversicherung und private Hypothekenversicherung (PMI) — die in der Regel erforderlich ist, wenn die Anzahlung weniger als 20 % des Kaufpreises beträgt. Der Tilgungsplan zeigt genau, wie sich jede Zahlung über die Laufzeit des Darlehens auf Tilgung und Zinsen aufteilt.

Häufige Fehler

• Der effektive Jahreszins (APR) ist nicht der Nominalzins. In den USA fasst der APR nach dem Truth in Lending Act (Regulation Z) Bearbeitungsgebühren, Discount Points und Hypothekenversicherung in einem annualisierten Prozentsatz zusammen. Ein Nominalzins von 6,5 % mit 1 Point und 2.500 US-Dollar Gebühren bei einem Darlehen von 400.000 US-Dollar ergibt einen APR von rund 6,78 %. Vergleichen Sie APRs zwischen Anbietern, nicht Nominalzinsen.

• PMI ist nicht dauerhaft. In den USA zwingt der Homeowners Protection Act von 1998 (12 USC §4901) Darlehensverwalter dazu, PMI bei 78 % Beleihungsauslauf (LTV) auf Basis des ursprünglichen Tilgungsplans automatisch zu beenden. Eine Streichung kann bereits bei 80 % LTV beantragt werden. Viele Kreditnehmer zahlen PMI jahrelang weiter, weil sie nicht danach fragen.

• Discount Points lohnen sich nur, wenn Sie das Darlehen über den Break-even-Monat hinaus halten. Ein Point kostet 1 % des Darlehensbetrags und senkt den Zinssatz typischerweise um 0,25 %. Bei einem Darlehen von 400.000 US-Dollar sind das 4.000 US-Dollar im Voraus für etwa 60 US-Dollar Ersparnis pro Monat, der Break-even liegt also bei rund 67 Monaten. Wer vorher umschuldet oder verkauft, hat die Points verschenkt.

• Zweiwöchentliche Zahlungen reduzieren die Restschuld nur, wenn der Darlehensverwalter sie sofort als Tilgung verbucht. Manche Verwalter halten die Halbzahlung in einem Zwischenkonto und geben sie erst monatlich frei, was den Vorteil zunichtemacht. Fragen Sie schriftlich nach, bevor Sie sich anmelden.

• Fehlbeträge auf dem Treuhandkonto (Escrow) erhöhen die Rate mitten in der Laufzeit. Eine Nachveranlagung der Grundsteuer von 1.200 US-Dollar, auf 12 Monate verteilt, erhöht die Rate im Folgejahr um 100 US-Dollar pro Monat, zuzüglich einer einmaligen Nachzahlung zur Auffüllung des Puffers. Steigende Grundsteuer und Versicherungsprämien treffen die Gesamtrate, auch wenn der Tilgungs- und Zinsanteil fest bleibt.

Häufig gestellte Fragen

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