Calculadora de hipoteca

Cómo funciona

1. 1

   Ingrese los datos del préstamo

   Introduzca el precio de la vivienda, enganche, tasa de interés y plazo. Opcionalmente agregue impuestos, seguro y pagos extra mensuales.

2. 2

   Revise el desglose de pagos

   Vea su pago mensual de capital e intereses, el costo mensual total y el calendario de amortización completo con gráfico.

3. 3

   Compare escenarios

   Ajuste el pago extra para ver cuánto interés puede ahorrar. Descargue la tabla de amortización como CSV.

Entendiendo los pagos hipotecarios

Una hipoteca es el mayor compromiso financiero que la mayoría de las personas asumen en su vida, pero muchos prestatarios firman sin comprender completamente cómo se calcula su pago mensual. La fórmula de amortización estándar — P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] — determina el pago mensual de capital e intereses basándose en tres datos: el monto del préstamo (P), la tasa de interés mensual (r) y el número total de pagos (n). En los primeros años de una hipoteca a 30 años, aproximadamente el 70–80% de cada pago se destina a intereses en lugar de reducir el saldo principal. Nuestra calculadora también tiene en cuenta el impuesto predial, el seguro de vivienda y el seguro hipotecario privado (PMI), que generalmente se requiere cuando el enganche es inferior al 20% del precio de compra.

Errores frecuentes

• La APR no es la tasa de interés. En EE. UU., la APR agrupa las comisiones de apertura, los puntos de descuento y el seguro hipotecario en un porcentaje anualizado bajo la Truth in Lending Act (Regulation Z). Una tasa del 6,5 % con 1 punto y 2.500 USD en comisiones sobre un préstamo de 400.000 USD produce una APR cercana al 6,78 %. Compare APR entre prestamistas, no tasas nominales.

• El PMI no es permanente. La Homeowners Protection Act de 1998 (12 USC §4901) obliga en EE. UU. a que los administradores del préstamo lo cancelen automáticamente al 78 % de la relación préstamo-valor según el calendario de amortización original. Puede solicitar la eliminación al 80 % de LTV. Muchos prestatarios siguen pagando PMI durante años después de cumplir los requisitos porque nunca lo piden.

• Los puntos de descuento solo se recuperan si conserva el préstamo más allá del mes de equilibrio. Un punto cuesta el 1 % del préstamo y suele reducir la tasa en 0,25 %. En un préstamo de 400.000 USD son 4.000 USD por adelantado para ahorrar unos 60 USD al mes, así que el punto de equilibrio ronda los 67 meses. Si refinancia o vende antes, los puntos se perdieron.

• Los pagos quincenales no reducen el capital a menos que el administrador del préstamo los aplique al capital de inmediato. Algunos administradores retienen el medio pago en una cuenta suspensa y lo liberan mensualmente, lo que anula el beneficio. Pregunte por escrito antes de inscribirse.

• Los faltantes en la cuenta de escrow elevan su pago a mitad del plazo. Una reevaluación del impuesto predial de 1.200 USD repartida en 12 meses añade 100 USD al pago mensual del año siguiente, más un ajuste puntual para reponer el colchón del escrow. Los aumentos del impuesto predial y del seguro elevan el pago mensual total aunque el capital e intereses sigan fijos.

Preguntas frecuentes

Herramientas relacionadas