Calculadora de Financiamento Imobiliário

Como funciona

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   Insira os dados do empréstimo

   Digite o preço do imóvel, entrada, taxa de juros e prazo. Opcionalmente adicione impostos, seguro e pagamentos extras mensais.

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   Analise o detalhamento dos pagamentos

   Veja sua parcela mensal, o custo mensal total incluindo impostos e seguro, e a tabela de amortização completa com gráfico.

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   Compare cenários

   Ajuste o pagamento extra para ver quanto de juros você pode economizar. Baixe a tabela de amortização em CSV.

Entendendo as parcelas do financiamento

Um financiamento imobiliário é o maior compromisso financeiro que a maioria das pessoas assume na vida, mas muitos tomadores assinam sem entender completamente como sua parcela mensal é calculada. A fórmula de amortização padrão P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] determina o pagamento mensal de capital e juros com base em três dados: o valor do empréstimo (P), a taxa de juros mensal (r) e o número total de parcelas (n). Nos primeiros anos de um financiamento de 30 anos, aproximadamente 70–80 % de cada pagamento vai para juros, em vez de reduzir o saldo principal. Como os juros se concentram no início, mesmo pequenos pagamentos extras mensais cortam o total de juros e encurtam o prazo. Adicionar US$ 200 por mês a um empréstimo de US$ 350.000 a 6,5 % economiza mais de US$ 100.000 em juros e antecipa a data de quitação em cerca de 6 anos. A calculadora também considera IPTU, seguro residencial e seguro hipotecário privado (PMI), normalmente exigido quando a entrada é inferior a 20 % do preço de compra. A tabela de amortização mostra exatamente como cada pagamento se divide entre capital e juros ao longo de toda a vida do empréstimo, para que você possa avaliar refinanciamento, pagamentos extras ou um prazo de 15 anos em vez de 30.

Erros comuns

• APR não é a taxa de juros. Nos EUA, o APR agrupa taxas de originação, discount points e seguro hipotecário em um percentual anualizado, conforme a Truth in Lending (Regulation Z). Uma taxa de 6,5% com 1 point e US$ 2.500 em tarifas sobre um empréstimo de US$ 400.000 resulta em APR próximo a 6,78%. Compare APRs entre credores, não taxas nominais.

• O PMI não é permanente. Nos EUA, o Homeowners Protection Act de 1998 (12 USC §4901) obriga os administradores do empréstimo a cancelar o PMI automaticamente quando o saldo atinge 78% do valor original do imóvel, com base no cronograma de amortização inicial. O cancelamento pode ser solicitado com 80% de LTV. Muitos tomadores pagam PMI por anos após estarem qualificados simplesmente porque nunca pedem.

• Discount points só compensam se você mantiver o empréstimo além do mês de break-even. Um point custa 1% do valor do empréstimo e normalmente reduz a taxa em 0,25%. Em um empréstimo de US$ 400.000, isso significa US$ 4.000 adiantados para economizar cerca de US$ 60/mês, então o break-even fica em torno de 67 meses. Refinanciar ou vender antes disso desperdiça os points.

• Pagamentos quinzenais não reduzem o principal a menos que o administrador do empréstimo aplique o valor imediatamente ao principal. Alguns administradores mantêm o meio-pagamento em uma conta suspensa e liberam mensalmente, o que elimina o benefício. Pergunte por escrito antes de aderir.

• Déficits na conta escrow aumentam sua parcela no meio do prazo. Uma reavaliação de IPTU de US$ 1.200 distribuída em 12 meses adiciona US$ 100/mês à parcela do ano seguinte, além de um ajuste único para recompor o colchão do escrow. Aumentos em IPTU e seguro elevam a parcela total mesmo com o valor de principal e juros fixo.

Perguntas Frequentes

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